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LOS APARCAMIENTOS CENTRICOS RESISTEN MEJOR QUE LOS PISOS. LAS PLAZAS DE GARAGE SON LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS MAS SEGUROS.

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Escoja sólo los aparcamientos ubicados en el centro de las grandes ciudades o en lugares con mucha actividad económica. Además, afine mucho el precio de compra. De lo contrario, corre el riesgo de obtener una rentabilidad muy escueta por su inversión.

En nuestras recomendaciones de inversión para el año 2012 y en nuestros regalos financieros para las Navidades pasadas, incluíamos un activo inmobiliario: el garaje. Efectivamente, la compra de una plaza de aparcamiento implica asumir un nivel de riesgo inferior, aunque sólo sea porque la cantidad invertida es menor que cuando se adquiere un piso o un local comercial, por ejemplo. Y, como consecuencia de ello, también es un activo más líquido. Aunque únicamente los mejor situados: en el centro de las ciudades, con poca oferta, problemas de aparcamiento y mucha actividad comercial. En las afueras, la sobreoferta de garajes duplica a la ya alarmante de viviendas.

En este escenario, los mejores garajes pueden convertirse en inversiones refugio. De hecho, según ha detectado Jorge Martínez, de Aparcalia, algunos inversores han descartado la compra de viviendas y ahora comienzan a adquirir plazas de garajes. Y, además, como comenta este experto, «incluso en periodos de recesión económica, los precios de las plazas de garaje aguantan mejor». «El aparcamiento sigue siendo un bien escaso», asegura. Aunque las últimas cifras de ventas de automóviles no invitan a ser muy optimistas.

Más seguros, pero también bajan

El hecho de que sean activos más seguros no implica que no bajen de precio en situaciones como la actual. Claro que lo hacen: aunque la demanda siga activa, también se reduce en las mejores ubicaciones y ejerce una presión bajista sobre los precios. Si eso sucede en venta, en alquiler los inquilinos intentan por todos los medios negociar a la baja las rentas, porque, incluso en las mejores zonas también está aflorando una tímida sobreoferta: el aumento del desempleo y la bajada de salarios también se deja sentir en esas áreas. Por tanto, los garajes no son la panacea. Además, las medidas fiscales aprobadas por el Gobierno también afectan a los garajes, porque se sube el Impuesto de Bienes Inmuebles.

Entonces, los garajes en el centro también bajan, tanto en venta como en alquiler. O, como mínimo, como apuntan desde Aparcalia, se estancan. Aunque, obviamente, se comportan mejor que los de las afueras. Y, como sucede con los valores refugios en otros mercados diferentes al inmobiliario, sus rentabilidades no son muy boyantes. De hecho, según un estudio de Idealista.com, la rentabilidad de los garajes es casi siempre menor a la de las viviendas.

Una pequeña muestra

Pero lo mejor para analizar cualquier mercado es escoger unos cuantos ejemplos y hacer números para calcular de verdad su rentabilidad y la conveniencia de comprarlos, o no. Nuestra elección ha sido al azar entre la oferta de Pisos.com e Idealista.com. Aunque hemos procurado que sean inmuebles situados en zonas con demanda. Y observamos que hay algunos garajes que siguen teniendo precios desorbitados. Por ejemplo, el de la calle Hermosilla de Madrid, en venta por 90.000 euros, lo que costaba un piso en una capital de provincia hace no demasiado tiempo. El metro cuadrado sale a más de 6.000 euros, es decir, por encima de los niveles razonables incluso para una vivienda de primera calidad en el barrio de Salamanca, que es donde está ubicado también este garaje. ¿Qué renta habría que cobrar para que la rentabilidad fuera razonable? Por ejemplo, de un 3 por ciento. Se batiría la inflación con un activo de primera calidad. No estaría mal. ¿Pero se encontraría un inquilino dispuesto a pagar 225 euros al mes por esa plaza de garaje? ¿Aunque pudiera aparcar también su moto? Un poco difícil. Si pusiéramos un precio de alquiler de 150 euros, para que supusiera una rentabilidad anual del tres por ciento, el precio debería ser de 60.000 euros. Así, en principio, a no ser que le urgiera mucho la venta, no parece que el propietario estaría muy dispuesto a cerrar la operación por ese precio.

Para que el inversor se haga una idea de las rentas que se están pidiendo por una plaza de garaje en Madrid, ponemos el ejemplo de un inmueble situado en el principal área de negocios de la capital. El propietario pide 115 euros mensuales. ¿Cuánto, como mucho, debería pagar un inversor para obtener una rentabilidad del 4 por ciento con un inmueble de esas características? A partir de 35.000 euros, dejan de salir las cuentas.

Más o menos eso es lo que cuesta el garaje barcelonés que hemos escogido. Por tanto, para sacarle una rentabilidad del 4 por ciento, el inversor debería pedir por él una renta mensual de algo más de 100 euros.